＊文／李偉麟
捷運柵湖線雖頻頻出包，但房價已漲的內湖因居住需求量大而下跌不易。未來台灣房市若出現景氣面與資金面行情交叉時機，內湖房價很有機會上看每坪100萬元。
台北市政府因捷運柵湖線頻頻出包考慮停駛維修，內湖房市再度成為眾所矚目的焦點，媒體報導不停出現的唱衰聲，是否同時也代表著內湖的房價開始醞釀著一股下修的氣氛，成為購屋族期待已久的進場好買點呢？
住商不動產企研室主任徐佳馨指出，8月底是捷運「停駛」氣氛最濃的時候，反應在9月初的成交價格，的確出現約1成的下修空間；之後受到優惠房貸不再續撥、以及H1N1 新流感疫情可能大擴散的預期心理影響，許多潛在買方持觀望心態，全台買氣呈現「熄火」狀態，內湖也不例外。
加上內湖房價已高，不少買方轉而選擇這幾年不再飽受水患之苦、房價相對較低的汐止。這由最近汐止的成交量高居北縣各行政區前三名，而內湖8月分的成交量及成交價都出現下修的狀況可見一斑。
捷運恐停駛 但內湖居住需求量仍大
根據住商不動產統計，今年以來內湖區的成交指數在6月達到高峰，成交價格在7月最高，而在8月則雙雙下修，成交指數由6月的425降到198，平均成交價由7月的每坪35.3萬元降到32.6萬元。中長期來看，徐佳馨認為，由於內科及鄰近的南港經貿園區，廣大的就業人口支撐實質居住需求，內湖房價不太可能再往下掉；然而內湖的房價已高，在社會普遍所得沒有提升的情況下，要再出現大幅度的上漲空間也很有限。
在內湖有14年的房仲經驗、永慶房屋內湖文德店長古振發認為，內湖長期以來是以當地換屋客為成交主力，外來客占成交比重約3至4成，而且來看房子的客人，很少是搭捷運來的，對於捷運可能停駛帶來的負面效應，的確有不少買方以此做為議價手段，但這也造成某些屋主對於此時賣屋持保留態度，使得中古屋的案源減少；另一方面，觀察建商的新推案，也未因捷運「詐胡」而降價。
古振發分析，「去年底全球金融海嘯對北市房地產造成的急凍效應，只花了半年的時間就回溫，不太可能只因為捷運停駛維修，就打亂內湖房市發展的腳步。」住商不動產台北文德加盟店長賴水連也表示，「政府不可能將捷運線整個打掉重新再來，況且內湖房市的需求量很大，特別是來自內科的居住需求！」
科技業人口進駐 房價下跌不易
對於內湖科技園區就業人口為內湖房市帶來的客源，在內湖有15年房仲經驗的賴水連，與古振發有不同的看法。古振發認為，就業人口帶來的居住需求約占成交比重的1成，而賴水連所接觸的客源則是以外來的就業人口為主。
「大約10年前，內湖房市有7成來自區域客，近7、8 年來內湖的居住質感漸漸改變，本來是低密度的住宅型態，新的大樓愈蓋愈多，本來不會塞車的內湖，現在不容易找到停車位，連停摩托車都有點兒困難。」賴水連進一步補充，以明湖國中為例，這幾年搖身一變成為額滿學校，而商圈質感也逐漸年輕化，這些都是拜科技業人口大量進駐之賜。
房地產專業研究機構《住展》雜誌也在近年將辦公室由民生東路搬到內科，住展房屋網總監陳韻如指出，內科的就業人口帶來的居住需求可分為兩個層面探討，一是收入較高的中高階主管，有能力在內湖置產，二是基層人員因房租較市中心低廉，而選擇在內湖租屋。她有不少同事就是如此。
目前內湖套房租金水準約在每月8千元至1萬元左右，比起台北市東區每月1.2～1.5萬元左右算是便宜很多；不過，在捷運通車之後，她也曾遇過兩位內湖的房東表示，有單身的房客因為還是喜歡市區的熱鬧，反而由內湖搬出去到大安區租屋。
陳韻如說，這同時也指出了一個有趣的現象，那就是一般辦公商圈有眾多的粉領族消費需求，但是內湖的商圈卻因為科技園區以男性為就業主力，再加上科學園區商圈只有中午有生意可做，下班時間之後只能靠當地居住人口支撐，這可能也是內湖商圈長久以來只能維持一定規模的原因。
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